主题：房屋租赁法律问题汇总
- 发表于2013-11-16
承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权
江苏省高级人民法院：
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。经研究认为，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。（最高人民法院民一庭《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2005年7月26日，[2004]民一他字第29号）
（摘自徐会展编著《法律实务权威观点集锦——房地产》，法律咨询请联系@26 .com,18638567328">law119@26.com,18638567328)
- 发表于2013-11-16
未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力
云南省高级人民法院：
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经营公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。（最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，(2004年3月4日，[2003]民一他字第11号)，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2004年第2集(总第18集)，法律出版社2004年版，第12页）
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- 发表于2013-11-16
租赁标的物未经整体验收合格，租赁合同依法认定无效
湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
最高人民法院经审理认为：《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣王验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明"同意志远大厦1、3、4层投入使用"同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收。因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。
志远房地产公司作为建设单位在志远大厦未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租；湘财证券公司签订《租赁合同》时，未对志远房地产公司相应的证件资料进行必要的审查，没有对自己权利尽相应的注意义务，导致双方签订的《租赁合同》无效，不能实现《租赁合同》签订的目的，一审法院在查清事实的基础上，认定志远房地产公司承担80%的责任，湘财证券公司承担20%的责任，其责任比例划分并无不当，应予维持。
《租赁合同》因违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定而无效，该《租赁合同》约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据，一审法院征求云南省有关单位对志远大厦租金的使用情况，调查了志远大厦相邻楼房租金标准，在结论与双方当事人签订的《租赁合同》约定的租金标准相近的情况下，参照《租赁合同》约定的租金标准数额并无不当，且湘财证券公司上诉没有提供证据证明以何种标准计算使用费乃为客观，同时认为一审法院认定其使用至交还志远房地产公司管理期间的租金"参照租金标准"错误，理由不充分，本院不予支持。
双方签订的《租赁合同》无效，但是，湘财证券公司已实际使用志远大厦3-4层，理应向志远房地产公司支付房屋使用费，一审法院判决志远房地产公司返还湘财证券公司已付2304000元租金的同时，依据湘财证券公司实际使用志远大厦3-4层楼房的时间，判决其支付志远房地产公司房屋使用费4192000元，无不妥，湘财证券公司上诉不支付志远房地产公司房屋使用费及请求志远房地产公司支付返还2304000元租金利息的主张，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，湘财证券公司上诉请求及志远房地产公司上诉请求事实根据及法律依据不足。
说明：本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即:建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程羊项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。（最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院二审民事案件解析》第4集，法律出版社2007年版，第1-17页。）
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- 发表于2013-11-16
未经所有人同意的出租行为的效力如何认定
案情：1994年，无锡A房地产有限公司将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以214236元的房价款购得其中第九单元的房产，建筑面积为2 1.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22条约定，该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或者不符合上述设计功能的其他用途。赵某于1996年4月领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月28日，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明:商厦五楼只能作为一个整体使用已经长期空置，经公司多方招商，现有技资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5－8年，首年租金为每平方米150－180元，每年递增2.5 4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你己同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期元人领取于2000年3月6日被退回A公司。3月16日，A公司召开五楼业主会议会议，赵某没有参加，参加会议的业主(占全体业主的绝大部分)同意将A商厦五楼中自有房产继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司(餐饮公司)签订了一份《商业用房租赁合同》，将商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，诉至法院请求判令B公司迁出九单元并给付自2000年4月至2003年3月的租金10000元。在案件审理过程中存在两种不同的意见。第一种意见认为，应当判决B公司迁出九单元，主要理由是:赵某向A公司购买九单元房产并领取了房屋所有权证书后，就取得了对该房产占有、使用、收益、处分的权利。A公司在没有得到赵某同意的情况下，将属于赵某的房产出租给第三方的行为对赵某不发生法律效力。赵某不应受该合同约束。因此，可以行使物上请求权，请求B公司搬出九单元并支付已经使用期间的费用。第二种意见认为，应当驳回赵某要求B公司迁出九单元的诉讼请求。理由是:本案具有特殊性，赵某所购房屋系商业用房，面积只占商厦五楼总面积中的很小一部分，九单元位于B公司所开酒吧的吧台位置，且九单元所在的商厦五楼完全没有隔开，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到房屋的使用功能和效益，赵某对九单元行使所有权时应当受到五楼其他业主权利的限制。且B公司已经实际使用该单元进行经营活动，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，应当驳回原告赵某要求B公司迁出九单元的诉讼请求。
最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。倾向性意见认为：应当驳回赵某的诉讼请求。主要理由是，考虑到赵某已经支付了对价并取得了房产证的实际情况，尽管九单元没有墙壁与商厦的其他部分分隔，但产权证上明确的关于房屋记载足以证明其构成独立的物，因此应当认定赵某对九单元享有独立的产权。由于商厦五层没有建成小商品市场，因此包括赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的"单元"房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，而且也是赵某最现实的受益方式。因为所有权包括占有、使用、处分、收益四项内容，既然连赵某都承认九单元不具有独立的使用价值，那么，对赵某来说，最现实的受益方式就是通过整体出租取得租金收益。从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购"单元"不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人整体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能地协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。基于这种考虑，比较两种判决结果的社会效果可以看出:如果支持赵某的诉讼请求，不仅B公司要从商厦五楼迁出，商厦要因此向B公司承担违约责任，而这部分损失必然要由所有同意出租的业主分担。这不仅使大多数业主受到经济损失，也使赵某本人的"九单元"从能够获得租金收益的状态重新变为闲置状态。这样的处理结果无疑会引起商厦五楼绝大多数业主与赵某之间的矛盾，如果这些业主的部分人因此设置障碍或者采取不理智的行动，则赵某不仅根本无法使用九单元从中受益，而且有可能导致矛盾的激化、引发事端。因此，在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。应当特别注意的是，如果赵某所购的九单元在商厦五楼中处于相对较为优越的位置，赵某也因此比其他业主支付了更高的价款，在商厦五楼整体出租的情况下，如果赵某主张九单元的单位面积应当比其他位置的单位面积获得更多的租金，则其诉讼请求具有一定的合理性。少数人认为，本案的处理有两种途径可以考虑.第一个途径是不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求3判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费，第二个途径是依据物权原理认定赵某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值3无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权7告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他"业主"将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为白，诉A公司侵权。
在考虑本案的处理途径时，赵某与其他购买商厦五层房屋的"业主"之间的关系是需要说明的另一个问题。有一种观点认为，既然赵某和购买其他"单元房"的业主一样，由于所购房屋不具有独立性，可否认定赵某与其他业主之间为商厦五层的共有人，然后，按照共有人对共有财产的权利来处理本案。根据我国《民法通则》第78条之规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为共同共有和技份共有。按份共有，是指数人按其应有部分对于共有物的全部有使用收益的权利。在按份共有的条件下，对共有物的处分虽应得共有人全体的同意，但各共有人有权自由处分其应有部分，并随时请求分割共有物。共同共有，是基于共同关系而共有一物。共有人全体对共有物享有所有权，共有人对共有物并无应有部分的划分。按份共有的发生原因，可能基于当事人的意思表示，如。多为数人出资购买，还可能由于法律的直接规定，或将共同共有变为按份共有;而共同共有的发生，多由于合伙、继承。对照本案情况可知，无论从发生原因，还是从法律特征看，赵某与其他购买商厦五层"单元房"的业主，既不符合共同共有的条件，也不符合按份共有的条件。因此讨论中大家一致认为不宜适用民法中所有权共有的理论来处理本案。（韩玫：《未经所有人同意的出租行为的效力如何认定》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年版，第193－196页。）
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- 发表于2013-11-16
违反军队内部规章的租赁合同的效力认定
中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆医疗器械公司公司租赁合同纠纷上诉案（最高人民法院[2001]民一终字第39号民事判决书，判决时间：2001年7月27日）
最高人民法院认为：84916部队与华隆公司签订的《科训大楼租赁合同》及《补充合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，虽然本案讼争标的物属于军队房地产，双方在《补充合同》中约定的30年租赁期限与《军队房地产经营管理规定》中的"房地产出租，租期最长不得超过10年"的规定不符。但该规定是由中国人民解放军总参谋部、总后勤部和总政治部规定的部门规章性质的文件，不属于法律和行政法规的范畴，根据最高人民法院《合同法解释(一)》第3条和第4条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据。《合同法》第214条规定了租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者强制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此一审法院认定本案所涉合同无效是正确的。（肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷2001年卷)，人民法院出版社2003年版，第154－161页）
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- 发表于2013-11-16
房屋出租是否必须具有产权证书
云南省高级人民法院：
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待回第一，出租《中华人民共和国消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经营公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格而认定合同无效。第二，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。（最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>>(2004年3月4日，[]2003]民一他字第11号)，载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2004年第2集(总第18集)，法律出版社2004年版，第12页）
甘肃省水利厅与甘肃省嘉宝商贸有限责任公司房屋租赁、买卖纠纷上诉案（最高人民法院（1999）民终字第152号民事判决书，判决时间：1999年12月30日）
最高人民法院认为-房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。（肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷-1999年卷)，人民法院出版社2003年版，第380－383页。）
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- 发表于2013-11-16
在建房屋作为租赁标的物应否受到法律保护
近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。（刘德权主编：最高人民法院司法观点集成①，人民法院出版社，2009年1月）
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- 发表于2013-11-16
租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
善岛建设(天津)有限公司与天津A商集团有限公司房屋租赁合同纠纷案
(二)关于善岛公司是否有权请求解除租赁合同的问题
按照双方签订〈房屋租赁合同〉的约定，如果一商集团拖欠善岛公司租金超过30天以上，善岛公司有权提前终止合同。善岛公司主张的一商集团违约情形，都是发生在其与金元宝公司签约转让房产之前，善岛公司提出解除租赁合同也得到金元宝公司的认可。如果不允许善岛公司根据商集团的违约行为解除合同，新的产权人金元宝公司又没有权利对一商集团以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。善岛公司提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前一商集团的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。〈合同法〉第229条规定的"租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力"，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人金元宝公司2005年12月6日致函善岛公司，对善岛公司提出解除租赁合同的行为表示认同。故善岛公司请求解除租赁合同，应予以支持。（奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，法律出版社2008年版，第201－210页）
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的"买卖不破租赁"原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。（刘德权主编：最高人民法院司法观点集成①，人民法院出版社，2009年1月）
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承租人的优先购买权
在司法实践中，承租人优先购买权的适用比较混乱，缺乏准确的规则。例如，出租人没有尊重承租人的优先购买权，承租人主张侵害了其优先购买权，有的法院保障承租人的优先购买权，判决出租人和第三人的买卖合同无效；有的法院判决继续买卖，承租人有优先购买权，有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。
司法解释（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）在承租人优先购买权问题上做了统一的规定，可以归纳为五个规则：
（一）承租人优先购买权的性质是债权
司法解释规定承租人优先购买权，确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效力有所差别，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权，司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力。
（二）侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失
正因为承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利，因此，司法解释规定，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的。我认为，这个做法大体可行，是有道理的，就是因为承租人的优先购买权的效力较弱，与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此，不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。
怎样确定侵害承租人的优先购买权，解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”，就构成侵害优先购买权。
这个规定有一个问题值得斟酌，就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，都不通知承租人，最后了不起就是赔偿损失而已。其后果，可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
（三）对以协议折价变卖方式实现抵押权的租赁房屋承租人享有优先购买权
司法解释第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”在对租赁房屋以协议折价、变卖方式实现抵押权时，出租人应当在合理期限内通知承租人，承租人主张优先购买权的，在同等条件下，可以优先购买，保障承租人的优先购买权。其条件是，租赁房屋原来是设置了抵押权的，出租人要把该房实现抵押权，是用协议折价和变卖的方式，才可以主张承租人优先购买权。这个规定还要和第二十条规定的实现抵押权不受买卖不破租赁原则限制联系起来。以租赁房屋实现抵押权不受买卖不破租赁的约束，承租人不可以主张继续保持租赁合同的效力，但在这里对承租人用优先购买权的方法来保护。
但是，应当注意，如果是用拍卖的方式实现抵押权的，不在此限。
（四）以拍卖方式出卖租赁房屋对承租人的保护
司法解释对以拍卖方式对租赁房屋实现抵押权的，专门作出规定，即第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按照这一规定，以拍卖方式出卖租赁房屋，不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖，还是出租人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的保护，就统一适用这样的方法，即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人，如果承租人不参加拍卖的，就视为放弃优先购买权。这样规定是完全对的。
在司法解释的草案中，还规定了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规定是不正确的，司法解释将这些内容删掉，是完全正确的。
（五）对抗承租人优先购买权的法定事由
司法解释第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
1．房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
2．房屋卖给出租人的近亲属
出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么？
3．承租人放弃优先购买权
出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。
4．第三人善意取得租赁房屋所有权
如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
司法解释规定，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是，可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少，受到侵害后的房价是多少，其差别可以算作损失。还有一个办法，就是参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。（杨立新：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用）
相关规定：
《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
（摘自徐会展编著《法律实务权威观点集锦——房地产》，法律咨询请联系 @26 .com,18638567328">law119@26.com,18638567328 )