主题：商铺需知:商铺的不同种类细分及特点

商铺的定义

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺的类型

商铺的范围宽泛，形式多样，且商铺或经营均涉及到多种多样的商业活动。因此不同类型的商铺，其商业环境、特点、运营要素等，都会有显著的不同之处。我们在研究商铺的或经营时，需掌握各类型商铺的特点，因此，掌握商铺的分类很重要。

一按照开发形式进行分类

(1)、商业街商铺

商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式，商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与整个商业街的经营状况紧密相关。

而商业街商铺还可细分，如按照经营商品的复合度可划分为：

A:专业商业街商铺:集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等。

特点：对者而言，商铺可享受开发商统一的市场宣传所带来的市场效果，市场经营成本较低;对开发商而言，规划设计的复杂程度降低，项目运营相对更简单。

不过，由于商铺的价值体现在两方面，第一是房地产价值，商铺的这类价值是与整个商业街的发展是一荣俱荣，一损俱损;第二是个体经营的商业价值，如自营的商业回报，出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重，尤其是市场容量趋于饱和，往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。者在选择此类商铺时，一定要充分考虑开发商的规划实力和整体区域情况以及铺面选址等要素(如作自营，还需考虑自身的经营实力)

B:复合商业街商铺：是最为常见的商业街商铺形式，遍布城市的每个角落，是城市商业活力的具体表现。整个商业街对各商铺经营商品的种类不加特定限制，如成都春熙路步行街、北京王府井商业街等。

特点：复合商业街的各个组合元素一般是未经过良好的规划，各个商铺的经营状况是由市场自发调节，因此市场上出现了各种商店的组合结构不合理，形成某种类型的商店过多，而另一类又供不应求的局面。一个相当成功的复合商业街，一般是经过几十年市场的长期锤炼，形成品牌和口碑。这种复合商业街对整个城市影响深远，如交通干线的布局、周围区域的城市化发展、城市主轴商业动线的形成、各商圈的渗透融合等。当然，这种铺面绝对是金铺中的金铺了，不过成熟的商业街一般剩余体量不多且价格昂贵。者在选择此类商铺时，多为新兴的商业街，风险较大，但回报较高，需通过地区规划、开发商实力、经营理念、道路交通等状况判断其发展前景。

此类商铺，需注意以下几点：

1景区发展前景：一个成熟的度高的景区可以吸引很多慕名而来的游客，商铺价值较易衡量。而一些新兴的景区，商铺前景不明，可通过了解开发商的实力、经营理念、景区持续经营的能力、政府扶持力度、地区规划、道路交通等状况初步评判景区远景。另外须重视景区从新兴到成熟的时间过程，应对前期投入及初期还款压力等方面问题做好预应。

2具体选址要点：如同市内商业街的选址，在同一条商业街上，不同的商铺因其位置、交通状况、商业定位等方面的不同价值也不同。旅游商铺的时候就要注重同一景区内不同商铺的价值差别：对于成熟的景区我们可以轻松鉴别哪些地段的商铺人气较旺;而对于那些刚刚开始规划、新兴的景区，仔细考察、研究景区内的相关景点设置、旅游路线等就尤为重要了。

3.淡旺季之分：旅游商铺和一般商铺相比，淡旺季效应极其明显。者在时需充分考虑旅游商铺在旅游淡季的时候就有空置、租金降低的可能，作好相应对策。

(4)专业市场商铺

专业市场商铺:是指用于某类商品批发、零售、经营的商业楼宇里面的商铺。比如，图书交易市场、家具城、建材城等。专业市场的商品类型较为单一，商品的产品线窄而深，该类商品的品种十分齐全。

专业市场商铺的成功与否与整个市场所处地域的市场支撑能力、商的实力及市场经营的方式等因素密不可分。一般来说，该商铺风险与整个市场的风险密切相关。一个定位精准，经营良好的专业市场，每个商铺都可以享受开发商统一市场宣传和良好经营所带来的市场效果。但若所选的专业市场缺乏市场竞争力，那么该商铺即使硬件、经营再好，也难达到商铺价值的目的。

选择专业市场商铺时，第一需要考虑的是这类型商品的市场容量是否满足专业市场开发的要求，一般来说，商品的类型越单一、越专业，其市场容量越小。另外一个是该市场与其他市场相比，在同类商品细分化的领域中，在经营规模、商品品种、选择性等方面，是否具有绝对的竞争?如某新兴的市场专门经营窗帘，而其就有几家大型的经营成熟的布艺专业市场，且窗帘制品在其中所占的比例不小，那么就要分析该市场是否能具备绝对的竞争?还是只是该区域市场的一个补充，那么不同市场商铺的价值就不能同日而语。

另外，专业市场商铺的经营管理形式多样，者在此类商铺时一定要注意整个市场的经营管理形式。比如常见的有由经营商统一经营管理的，或者出租经营，或者接受业主委托统一经营管理的方式。哪种形式才是最适合的?怎样才能提高议价保证业主权益?者需根据每个专业市场不同的情况做出判断。

(5)社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商铺，其经营对象主要是某个特定住宅社区的居民。而各大专院校内外的商铺也可看成是社区商铺。社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，具有消费资源稳定，商铺价值稳定的特点，因此受到稳健型者的青眯。不过目前市场上出现了社区商业面积过度配量的现象，导致部分区域的社区商铺价值贬值。因此者需对开发商的整体定位规划和周边区域的市场容量做出正确的判断。

社区商铺按照经营的商品类别可划分为：

A零售型社区商铺

以零售实物商品为主的商铺，如便利店、大小超市、书摊等。这是作为一种最基础的社区商铺，市场容量稳定。一般来说开发商不会对社区商业的业态做出统一的规划，因此这种商铺的竞争较为无序，尤其是一些大型社区，由于该类商铺所经营的多为同质化严重商品，其商铺的个性化经营极其重要，所以者对商铺的选址须慎重考虑，才能在自营或出租中获得较大的利润保证。

B服务型社区商铺

以提供有偿服务为主的社区商铺，如美容美发店、健身等，随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺在整个社区商铺所占的比例越来越多。不仅如此，由于服务性商铺多需为顾客提供长期的稳定的服务，因此他们对商铺的要求较高，而且也往往改租为买。此类商铺因业态不同，对物业要求也不同，如排污、供配电等。因此者除了选址外，还须考虑商铺各种条件，尽可能同时满足多种业态需求，利于出租。

(6)、裙楼商铺

裙楼是指在主楼周围具有附属性质的楼房，与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑。裙楼商铺就是裙楼里用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

一般来说，裙楼商业是用来优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，提升整个项目的附加值，着眼于服务主楼客户的层面，对主楼本身的依赖性较强。而一些规模较大的裙楼，其整体定位、包装以及商业规划相当成功，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了主楼住户，而是通过其市场运作将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

裙楼商铺的规模相对较小，但风险相对并不高。由于多数开发商在前期定位时，无论从档次、经营、业态上都力求与主楼本身相匹配，因此裙楼的规划设计并不亚于专门的商业项目。另外一些商务区裙楼商业依托主楼项目，或类似于购物般打造出主力店，如引驻大型百货公司等，使该裙楼商铺有成为区域商业，再加上依托主楼客源稳定，风险进一步降低，因此裙楼商铺较适合个人者。

而者在做出抉择时，要首先确定整个项目的定位档次、地理位置、整体功能结构、商业布局以及区位条件等，确定哪个项目。还要考虑哪些商铺从外部、内部具有最好的"可视性"，选择较好的楼层，以客流量等为考虑参数，进行深入挑选

二按照销售形式进行分类

按照开发商的销售形式，我们可将商铺分为产权式商铺和独立商铺两种。

(1)、独立商铺

独立商铺：商铺者对商铺具有占有、使用、收益、处分四种积极权能。其是业主对商铺拥有完整的法律权限，相比产权式商铺而言，规避了一些纠纷。缺点在于门槛高，处于散户经营的状态，其收益中的商业价值视个体经营好坏而浮动，市场风险较大。

(2)、产权式商铺

产权式商铺：即权与经营权分离的一种房地产商铺产品形式。主要表现为商铺业主出于目的，商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

另外，产权式商铺还有一种形式是“虚拟产权式商铺”：指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，划分为多个区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，产权成为了“虚拟”的收益权属。