主题：救市？还是救政府？——从04年地产调控政策说起，讲讲我对地产行业的看法
- 发表于2011-07-13
同时友情提示：
1、进来的人，别摆苦大仇深仇恨地产商痛骂政府的姿态并试图获得我对这种姿态的赞同。我对这种姿态并无好感，乃至充满着厌恶。谢谢各位。
2、一看到我有着地产业从业人员的背景，就以为我是屁股决定脑袋的人，请在本论坛搜索我关于地产行业的帖子，再进行评价。谢谢各位。
1、进来的人，别摆苦大仇深仇恨地产商痛骂政府的姿态并试图获得我对这种姿态的赞同。我对这种姿态并无好感，乃至充满着厌恶。谢谢各位。
2、一看到我有着地产业从业人员的背景，就以为我是屁股决定脑袋的人，请在本论坛搜索我关于地产行业的帖子，再进行评价。谢谢各位。
- 发表于2011-07-13
一、04年的政策回顾
先发个感慨，“政策”这个东西，唉，真是不知道怎么评价之。这种极其中国特色的不是法律胜法律的东西啊，在可预见的将来，仍将是这个国家用以管束国民的主要武器。
04年被业界称为地产界的“政策年”，这一年地产行业的行业背景是：在97金融风暴中遭受重创的地产行业开始全面恢复元气，房价开始在上海及北京地区全面走高，并进而开始拉高全国楼市。（特此提示：房价高的问题，大致在这个时候才开始作为一个问题存在。所谓的多空之争，也是从这一年开始的。）
先发个感慨，“政策”这个东西，唉，真是不知道怎么评价之。这种极其中国特色的不是法律胜法律的东西啊，在可预见的将来，仍将是这个国家用以管束国民的主要武器。
04年被业界称为地产界的“政策年”，这一年地产行业的行业背景是：在97金融风暴中遭受重创的地产行业开始全面恢复元气，房价开始在上海及北京地区全面走高，并进而开始拉高全国楼市。（特此提示：房价高的问题，大致在这个时候才开始作为一个问题存在。所谓的多空之争，也是从这一年开始的。）
- 发表于2011-07-13
这个政策搞了之后，基本上全国范围内的土地供应规则就统一了：政府统一公开供应。包括旧城改造用地，也不能协议供地了。这之后，偶尔可能有强大的势力能做到低价拿地，那也只是特例，不足以影响大势，也动摇不了土地供应的根基。
我在此再次强调：04年之后，低价拿地，低价屯地的事情，在全国范围内来说，几乎绝迹。到07年的地产疯潮中，在售楼盘，几乎都是从公开市场获取的土地。这是讨论的基础。
即使，在04年前，能低价获得土地的地区，也不多。全国绝大多数的经济发达地区，长三角、珠三角，统统都早已严厉推行了土地公开交易制度。偶有犯规的，我相信确实有，但表面的功夫都得做足，该交的钱都得交。这些不足以影响这个土地供应市场。旧城改造用地在04年前确实多以协议方式批地，但是旧城改造的市场风险也很大，各种台底的成本也很大，拿地成本低不到哪里去。我希望各位，包括脑残，都能明白这个道理。
我在此再次强调：04年之后，低价拿地，低价屯地的事情，在全国范围内来说，几乎绝迹。到07年的地产疯潮中，在售楼盘，几乎都是从公开市场获取的土地。这是讨论的基础。
即使，在04年前，能低价获得土地的地区，也不多。全国绝大多数的经济发达地区，长三角、珠三角，统统都早已严厉推行了土地公开交易制度。偶有犯规的，我相信确实有，但表面的功夫都得做足，该交的钱都得交。这些不足以影响这个土地供应市场。旧城改造用地在04年前确实多以协议方式批地，但是旧城改造的市场风险也很大，各种台底的成本也很大，拿地成本低不到哪里去。我希望各位，包括脑残，都能明白这个道理。
- 发表于2011-07-13
说到这里，说回一个基础问题。我国的地产市场，到底是不是由刚性需求支撑的？我的看法是：是。我国的城市化一直在迅猛发展中。别的不说，至少每年的大学毕业生是要涌入城市的。城市新增人口，都是需要购房的。只要是有人涌入的城市，就有刚性住房需求。这是很朴素的理解。因此，东部发达地区的住房需求，是最旺盛的，这些地区的房价，也是最高的。
在这种背景下，我一直都不能理解：这个04年开始的，同时打压供应和需求的政策，到底是什么意思。在这之后，各种同时打压供应和需求的政策陆续出台，并赢得各路脑残的一致叫好。我对此无言以对。我在后面再慢慢说吧。
这个来自银行的信号，在当时几乎没有起到任何作用。到了一年后，上海楼市突然出现短暂下跌的时候，有很多人把04年的这些政策拿出来讲，说这些04年的政策效果具有滞后性，到05年才发挥作用。我对持这个说法的人持不屑一顾的态度。这其中的原因，我到后面再解释。
-----------------------------是为序。