主题：盘点2011楼市之十大关键词

冬天

我想，对于2011年的楼市来说，这两个字是最为贴切的一个比喻和描述。

从年初至今，在史上最严厉的调控之下，“限购”、“限贷”持续发力，房价在老百姓的“千呼万唤”下终于有所松动。开发商曾经低调的“明折暗扣”早已过时，当下的楼市，从周郊到主城区的“价格战”此起彼伏，同一板块相邻楼盘贴身“肉搏”的新闻不绝于耳，这方5字头的单价还没让人心跳平复，那方5414元(我死你也死)的定价便来强势反扑。

就在这一年，一向财大气粗的开发商们逐渐面临“捉襟见肘”的窘况，房子卖不动，库存屡创新高，银根紧缩下的他们开始频频念叨起“差钱”这件事——外边的钱进不来，里面的货出不去。临近年关，无论是甲方还是乙方，只要是跟房产挂钩的企业，没有一家说自己“不差钱”。

就在这一年，网友口中比女同胞的“大姨妈”还要准时准点的央行存款准备金率，从1月开始足足上调了6次。与此同时，房贷利率频频上浮，成为2011年刚需一族的一大心病。每月缴纳的按揭时不时地小升一下，好似那永远跑不过的CPI，钱越来越不经花。不论是首套房还是二套房，利率上浮的传闻或真或假，也让老百姓们手中的计算器忙个不停。

就在这一年，有人欢喜有人愁。在个别楼盘价格已呈断崖式下跌趋势，刚需一族开始伺机而动时，老业主们开始不满了。聚众声讨开发企业，拎起家伙砸售楼部的极端行为数见不鲜。而一向精明的开发商们也不敢得罪这些几个月前高价购房的买主，只好发明了“补差价”这个法子来息事宁人。

就在这一年，多少被“限购”压着的住宅苦于出售，逼得不少房企打起了“类住宅”的主意，把开发和销售的重心转向酒店式公寓等一些商业项目。既开拓了新的市场渠道，又加速了项目的去化速度。而不少房企从精装修改做毛坯房，则并不是顺应潮流，纯粹是变相降价以期加快出售的无奈之举。

就在这一年，行业不景气的大背景下，不少地产从业人员纷纷转行寻求新的出路。当然，大多数人是被迫离开这个曾经是“香饽饽”的行当。传统房企也不例外，开矿、养猪、做药、拍电影……“跨界”之举不胜枚举。2011年的地产调控，正在催生出一个奇特的行业迹象——“去房产化”，企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入，逐渐从个体现象演变成为行业潮流，这是以往历次地产调控不曾有过的现象。

保障房

保障性安居工程是政府的一项为民办实事工程，其中包括了经济适用房、廉租住房、公共租赁住房和拆迁安置房。上周日，杭州市建委通报：截至10月31日，杭州市保障性住房已实现开工583万余平方米(47832套)，完成目标任务的116%。截至12月12日，杭州市保障性住房已实现竣工441万余平方米(34332套)，完成目标任务的88%。12月底可按计划完成全年竣工500万平方米的任务。

早在今年2月，杭州版新国八条实施细则定下目标，2011年杭州要确保全年保障性住房开工建设387万平方米，力争开工501万平方米。离2011年结束还有不足一个月时间，从杭州市建委发布的数字看，保障性住房建设的进展情况良好。今年杭州保障性住房开工可以超额完成任务。

按计划，今年年底前竣工的经济适用房共有4处，分别是丁桥的农港苑、阳光逸城以及九堡的蓝桥名苑、蓝桥景苑，其中农港苑、蓝桥景苑已经竣工。值得一提的是，杭州保障房从今年开始主打“绿色节能建筑”牌，首先从经济适用房做了试点。像丁桥这批经适房，小区内室外景观灯将采用太阳能光电系统，公共场所部位的照明设计均为LED高效低耗光源，还采用了节能反馈电梯。同时，将通过对屋面和场地雨水的收集再利用，使一部分雨水作为小区景观水景的水源。屋顶和外墙的材料也很讲究，设计采用浅色饰面，以降低夏季屋顶和外墙的太阳辐射热量。

位于花园岗、蒋村、庆隆、牛田、塘北、三里亭等6个地块的公共租赁住房项目，都已全部开工，主要用于解决杭州中等偏下收入的住房困难家庭和大学毕业生、外来创业人才的住房困难，建成后可解决6000余户家庭和创业人员的住房问题。

杭州在保障房的建设上，一直走在全国前列，建立了以经济适用房、廉租住房、公共租赁住房和拆迁安置房(城中村改造)为主的住房保障体系，有效缓解城市中等偏下收入住房困难家庭及新杭州人的住房难题。

目前，杭州市经济适用房(廉租住房)项目建设任务主要由资质等级高、信誉好、实力强的国有房地产企业承担；同时，杭州市在拆迁安置房等项目建设中积极推广实施代建制，引入绿城、滨江等知名品牌房企参与保障房建设。

除了直接建筑保障性住房，杭州市国土资源管理局还在年初推出了“配保土地政策”，即在出让的商品房宅地中配建保障性用房，通过多种手法，加速保障性住房的建设进程。

跨界

每个行业都像是一个“围城”，没进去的人削尖了脑袋想进去，进去的人拼了命地想出来。地产界也不例外，尤其是今年，唯一不同的是，这些人的离开，或是房地产企业的跨界，并非都是自相情愿。

在这个圈子打拼了十年以上的人，往往有个中层的管理岗位，谁会轻易放弃这块诱人的“奶酪”。杭州某知名开发商，半年之内营销总监换到了第6任，虽然大多是自行离职，也都说是因私人事由而离职，但据内部人士透露，他们的离职或多或少都掺杂了一些公司的因素。虽然，这都是一个为自己美好未来深思熟虑过的结果。

开发商在愁房子如何才能卖得动时，还得为公司的人事变动劳神费心。销售停滞不说，由于不堪压力、收入锐减，有的楼盘甚至出现一线营销人员的“批量”流失。卖房子的直接去卖车卖化妆品，搞管理的到其他行业求生存谋发展，如果有更好的出路，尤其是对于一些被迫跳出“围城”的地产人来说，当然也未必是件坏事。

再看企业，房地产红火的年代，360行差不多行行都要进入房地产。如今，伴随着调控步步紧逼，从事海鲜养殖、食醋酿造、化工原料加工等原本和房地产一点都不“搭界”的企业在逐渐远离地产行业。

水井坊此前发布公告称：拟剥离郫县房地产开发项目，为此授权管理层聘请中介机构进行资产评估，并拟订相关剥离方案。水井坊还打算将旗下另外一家房地产公司兴千业收回政府欠款后清算注销。公司董秘张宗俊接受媒体采访时称，公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。而据不完全统计，今年以来，已经有13家跨行业进入房地产的上市公司宣布离开房地产，其中相当部分选择了将项目完全转让的“快刀斩乱麻”的方式。

而传统房企则是另一番景象。开矿、养猪、做药、拍电影……2011年的地产调控，正在催生出一个奇特的行业迹象——“去房产化”，企业对于房产之外“第二职业”的探索和介入，逐渐从个体现象演变成为行业潮流，这是以往历次地产调控时不曾有过的现象。

早前一些中小房企为了新的利润增长点选择挖矿，之后又有房地产商大力发展养猪业，此外，一些早前涉足影院行业的开发商最近继续加大发展规模，并高调宣布或将影院上市……这是一些全国性房企的“另类”出路。

而在杭州，滨江集团掌门人戚金兴跨界去做生物制药的新闻令业界关注。据一位接近戚金兴的人士透露，之前有人请戚金兴去投资矿产，他去看了但是都没兴趣。几番抉择后，戚金兴选择投资研发新药。

差钱

赵本山的小品《不差钱》让全国人民见识了抠门东北老头的冷幽默，而在史上最严厉的调控政策之下，房产市场遭遇了2008年以来最猛烈的“寒流”，一向财大气粗的开发商从“不差钱”的高姿态，变成了“差钱”的主儿。

绿城屡陷“破产”传闻、裕兴不动产老板“关楼”、新建项目资金不到位成为“烂尾楼”……2011年的楼市，如果哪一方说自己不差钱，那应该是史上最大的谎言了。

数据说明一切。尽管绝大多数开发商都表示，今年的销售情况还可以，压力没有2008年那时候大，但从前三季度的销售数据上看，却又是另一番景象。根据杭州透明售房网统计，今年1~9月，杭州主城区商品房成交16736套，相比去年同期的23179套，成交缩量近三分之一。事实上，与历史数据比较，今年前三季度的商品房成交量是2007年至今的最低点。

降价！降价！还是降价！这成为开发商“过冬”最有力的武器，但这也难以挽回整体市场销量大跌的趋势。除此之外，悬在开发企业头上的另一把利剑——资金链，同样面临着前所未有的考验。

根据国家统计局发布的数据，仅仅前三季度，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1－8月回落0.7个百分点。单从当时的数据来看，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍然在加大，四季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。临近年关，缴付银行贷款的日期迫在眉睫，这个“可能”也成为了不争的事实。

一方面，四季度各大银行的放贷额度更加趋紧，融资难度有增无减；另一方面，开发商自筹资金减少，虽然一些大型开发商的融资能力较强，但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。

而在今年10月，银监会宣布，从10月13日起，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中包括6月份以后信托公司普遍采用的股权类信托业务和房地产基金，全面截杀房企融资渠道，开发商资金链周转进一步恶化。

数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点，达到72.25%。负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。显然，过去的巨额举债已到归还之时。

2011年的“金九银十”，留给楼市的既不是“金”，也不是“银”，而是一片萧条。银根紧，项目贷不出钱来；商品房存量居高不下，新增供应又不减，直接导致销售乏力；降价，便无法卖出曾经那样的好价钱；促销，只能徒增新的营销费用……最后的最后，便是“差钱”——外边的钱进不来，里面的货出不去。就连一向以杭州地产老大哥自居的绿城也屡屡深陷“破产”的传闻，无外乎两个字：差钱。

关键词

土地底价成交

12月1日，杭州主城区本月的唯一一场土地出让会举行。随着一宗宅地的延迟出让以及一宗商业用地的直接成交，这场出让会的结束也标志着2011年杭州主城区(不含余杭、萧山)土地出让正式收官。

再从今年春节过后追溯起， 2月28日，兔年的首场土地出让会便可以说是冷清收场。打响揭幕战的四宗商业地块，总计34多万平方米体量，其中两宗位于转塘，两宗位于下沙，并且都属于杭州正在建设开发的新区当中，地理位置非常优越。如果按照2010年的市场行情，这两个地块的商业用地卖得非常红火。不过当天的土地出让现场却没能再现2010年的红火的场面，四宗商业用地甚至没有进入书面竞价环节，全部以加价100万元这样一个近乎底价的价格成交。

一头一尾，两场土地出让会上的地块底价直接成交让人们对于今年的土地市场不由发出一声感叹。第一场出让会的冷清标志着房企的资金链压力在年初就已经显现，让人们对于今年的土地市场有了不好的预感，最后一场出让会的冷淡收官则让人对于明年的土地、楼市行情更多了一分担心。

随着房地产调控的深入，今年土地市场的底价成交、流拍取代了昔日风光无限、层出不穷的“地王”。

从今年杭州楼市的年中报来看，2011年1-6月，杭州主城区土地出让宗数15宗，仅为去年全年的23.44%；成交面积408483平方米仅为18.71%；成交额775534万元，仅为去年全年的15.72%。其中宅地出让宗数不到去年两成，仅为17%；成交面积仅为去年的12.2%；成交额不足去年的一成，仅为7.95%。

除了整体成交额下滑之外，一些放在往年土地市场必然会引来众人争抢的地块也在今年的土地市场频频遭受冷遇。以今年10月份为例，曾有两个非常引人注目的地块挂牌出让；一个是武林广场04号地块，东至中山北路、南至浙江省电子器材有限公司、西至浙江省科学技术协会、北至环城北路，靠近地铁一号线武林广场站和西湖文化广场站，可谓市中心绝版宝地，以压轴身份登场，最终却以底价成交。另一块是钱江新城单元A-04-1地块，东至储备地块、南至储备地块、西至新塘河绿化、北至香樟路，为钱江新城核心区剩余不多的商地，建成后可将钱塘江、城市阳台、市民中心、杭州大剧院等尽收眼底，同样也未逃直接成交的命运——2011年的杭州主城区土地市场，“底价成交”以前所未有的高频率不断出现，据有关资料统计，在全年成功出让的56宗土地中，有32宗未能进入书面竞价程序，基本上均因只有一家单位递交报价而以底价加价100万元直接成交，占全年成交面积的65%。

开发商拿地的热情直接反映出房地产市场的冷热。融资难，资金链紧绷，库存高企，价格胶着，购房者观望心态浓重，以及开发商自身心态的转变，种种因素叠加，最终在拿地这个源头上反映了出来。有业内人士表示，当前形势与2008年相似，土地市场由热转冷，面对不少引人关注的好地，不论是外来大鳄还是本地实力派开发商，都吝于出手，闪电成交让不少人感叹意料之外、情理之中。对于大的房企来说，减少因囤地而造成的大量资金流出是他们度过寒冬最快捷也最有效的方式。

关键词

团购

“团购”作为商家的一种促销手段频繁出现在大众眼中不过是近两年的事情，而到了今年年中，它终于在杭州楼市也占据了一片天地。

在市场行情越发低迷的8月底、9月初，保利地产联合媒体平台发起“千人增值购”活动，最终开发商也给出了起价7280元/平方米、均价8900元/平方米的震撼价格。这次“团购”活动的声势之猛、力道之大、反应之广，令人咋舌：7天两个千人团、第一季千余位购房者摇号选房、一天卖出535套房子，第二季、第三季同样延续热度，房源在短时间内被抢购一空……在淡市里，引发了难得一见的抢购热潮，也接连创下了多项纪录，成为最具代表性的“团购”楼盘。

接下来的几个月时间内，世茂广场、岸上蓝山、联合新苑、西溪山庄，以及华元房产等等，纷纷推出优惠力度不一的团购，每一次都在杭州楼市掀起了不小的波澜。

经过淡市的考验，“团购”对于购房者的吸引效果已经毋庸置疑。这种销售形势对于板块价格的拉低也起到了重要的作用。保利·湾天地开盘过后，周边楼盘价格随之下降3000元/平方米左右，多个楼盘价格回落至万元线以下；闲林板块和申花板块的价格体系也有了松动。

楼市持续走低，一年多来，各种旧式的打折方式频频出场，已经使市场对于优惠的敏感度降低。而披着崭新的“马甲”，“团购”这种降价形式之所以能够为不少开发商所采纳，并在市场冷淡的行情下引发人们的购房热情，有业内人士总结了几个原因：首先，作为一种销售推广手段，“团购”能为消费者带来了最直观的优惠感受，选择团购的楼盘往往能够推出极具吸引力的价格，这是他们最终成功的关键所在。其次，强势的宣传起到了不可或缺的作用，顾名思义，团购的前提是要有相当的人数参加，楼盘要在宣传上制造气氛与噱头，才能吸引到最大数量的客户群体。而“团购”一词比起赤裸裸的“降价”，更加显得新鲜温和，成为开发商与新、老业主之间的一种平衡方式，既能快速走量，又能避免老业主不满。